Criterio bancario en acuerdo de modificación

Una de las preguntas mas frecuente hechas por deudores con pagos hipotecarios atrasados es, ¿Cualifico para una modificación ?  Trataré de contestar esta pregunta en este artículo.  Primeramente, es de conocimiento general que, gracias a la presión gubernamental, la mayoría de las instituciones financieras están ofreciendo algún tipo alivio al deudor hipotecario con pagos atrasados.   Si el deudor cualifica, o no, dependerá de un criterio aplicado por todas las instituciones financieras,  conocido como el “porciento de deuda proporcional” (“debt  ratio percentage”)

La gran mayoría de los bancos requieren que su nuevo pago al préstamo modificado, sea entre un 34% y 45% de sus ingresos brutos mensuales. El ingreso bruto mensual es aquel ingreso mensual que usted recibe antes de las deducciones por concepto de contribuciones.  El  porciento de deuda proporcional se determina dividiendo la totalidad de su pago hipotecario, incluyendo principal, intereses, contribuciones inmuebles y cuotas de asociaciones, (si aplica) entre su ingreso mensual bruto.  Obviamente, entre mas bajo el porciento de deuda proporcional, mas probabilidades existen de aprobación de su solicitud de modificación.      

Aunque realizar este computo matemático no requiere conocimiento especializado, ajustar el presupuesto del solicitante a las expectativas del banco si lo requiere. Además, el lidiar con el representante bancario en el proceso de negociación también requiere adiestramiento especializado.  Por ello, me preocupa de sobremanera cuando leo en algunas publicaciones en el Internet  asegurándole al consumidor que puede lograr su  modificación sin necesidad de acudir a un profesional.  A veces me pregunto si dichas publicaciones son redactadas o auspiciadas  por la industria bancaria.  He visto múltiples circunstancias en que seguir esta recomendación ha tenido unos resultados desastrosos.

Desafortunadamente, muchos de los que siguen esta recomendación terminan perdiendo sus hogares.  El escenario que se repite con mucha frecuencia es el individuo que se comunica con su banco y solicita una modificación, le envían documentos voluminosos con instrucciones que alegadamente son fáciles de seguir.  El que logra llenar la solicitud y recopilar la documentación necesaria, usualmente se siente confiado que su modificación será aprobada.  Pronto descubre que su solicitud ha sido depositada en un vertedero de burocracia bancaria.  Cuando llama al banco, el representante le asegura que su solicitud está siendo considerada.

En el interín, el solicitante confía en que el banco no presentará la demanda de ejecución de hipoteca por que su solicitud está pendiente, lo cual es falso.  El hecho de que se haya presentado una solicitud de modificación no le impide al banco demandarlo en ejecución de su hipoteca si se atrasa en sus pagos.  Lamentablemente, muchos descubren esta realidad cuando ya es tarde para remediar la situación.  Según se acude al médico cuando sufre de una condición médica seria, no debe subestimar la seriedad de la pérdida de su  hogar, lo cual puede evitar acudiendo a su abogado con premura.

Luis A. González
Abogado y Mediador
L. A. González Law Offices, P.A

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