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La reestructuración de los préstamos hipotecarios
problemáticos |
La Casa Blanca acaba de revelar
ciertos detalles del plan para reestructurar los
préstamos hipotecarios con el fin de lograr que 4
millones de ciudadanos mantengan sus hogares, evitando
la ejecución de sus hipotecas (“foreclosure”). El
programa esta compuesto de siete (7) elementos
esenciales. Primeramente, el plan se basa en la premisa
que el deudor hipotecario necesita alivio en sus pagos
mensuales. Aunque a todos les preocupa la perdida de
valor de sus casas, lagran mayoría preferiría una
reducción permanente en su pago mensual que una
reducción del principal adeudado.
Aunque la reducción en valor que han sufrido los hogares
es preocupante, deben estar conciente que los valores
actuales están basados en las ventas comparables
existentes. La gran mayoría de los expertos reconocen
que debido a que la construcción de nuevas viviendas se
ha reducido substancialmente, el inventario de viviendas
disponible se reducirá considerablemente. Al reducirse
el inventario de viviendas, los valores de las mismas
deben eventualmente volver a la normalidad. Siendo la
vivienda principal una inversión a largo plazo, la
pérdida de valor temporero no debe ser el único criterio
aplicado al considerar los términos de una modificación
propuesta.
El plan les require a las instituciones participantes
reducir los pagos mensuales a una suma que no exceda el
38% del ingreso bruto mensual del deudor hipotecario. El
gobierno entonces hace una aportación con el fin de
reducir el pago a una suma que no exceda el 31% del
ingreso mensual del deudor. Esto se puede lograr
reduciendo la taza de interés hasta un 2%. Si bajar la
taza de interés no logra reducir el pago al 31%,
entonces se procede a extender el término del prestamo
hasta un máximo de 40 años. Si el aumento del termino
del prestamo no logra la meta del 31%, el plan autoriza
una moratoria temporera parcial de la totalidad del
préstamo adeudado.
Sin embargo, el plan no le require a los banco
participantes que reduzcan
la cuantía hipotecaria adeudada, aunque esta opción está
disponible en
circunstancias especiales. El gobierno está ofreciendo
incentivos económicos a las instituciones participantes,
las cuales recibirán la suma de $1,000.00 por cada
préstamo modificado, y $1,000.00 adicionales por cada
año que el acuerdo modificado este vigente hasta un
máximo de 3 años. Este programa solo aplica a
propiedades que constituyen residencia principal, con
hipotecas que no excedan la suma de $729,750.00. El
deudor participante, a su vez, tiene que demostrar que
su situación económica amerita brindarle el beneficio de
participar en el programa. (“hardship”).
Por último, el criterio que el banco tiene que aplicar
al determinar si una hipoteca es modificable, se
identifi ca como la prueba del “valor neto actual”
(present net value). Este análisis requiere comparar los
ingresos que generaría el préstamo modifi cado, con los
ingresos generados sin la modificación. Si el préstamo
modificado genera mas ingresos, la reestructuración del
préstamo procede ya que es consistente con los mejores
intereses de tanto del deudor como el inversionista
hipotecario. |
Luis A. González
Abogado y
Mediador L. A. González Law Offices, P.A (407) 649 - 8389
laglaw@cfl.rr.com |
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