La reestructuración de los préstamos hipotecarios problemáticos
La Casa Blanca acaba de revelar ciertos detalles del plan para reestructurar los préstamos hipotecarios con el fin de lograr que 4 millones de ciudadanos mantengan sus hogares, evitando la ejecución de sus hipotecas (“foreclosure”). El programa esta compuesto de siete (7) elementos esenciales. Primeramente, el plan se basa en la premisa que el deudor hipotecario necesita alivio en sus pagos mensuales. Aunque a todos les preocupa la perdida de valor de sus casas, lagran mayoría preferiría una reducción permanente en su pago mensual que una reducción del principal adeudado.

Aunque la reducción en valor que han sufrido los hogares es preocupante, deben estar conciente que los valores actuales están basados en las ventas comparables existentes. La gran mayoría de los expertos reconocen que debido a que la construcción de nuevas viviendas se ha reducido substancialmente, el inventario de viviendas disponible se reducirá considerablemente. Al reducirse el inventario de viviendas, los valores de las mismas deben eventualmente volver a la normalidad. Siendo la vivienda principal una inversión a largo plazo, la pérdida de valor temporero no debe ser el único criterio aplicado al considerar los términos de una modificación propuesta.

El plan les require a las instituciones participantes reducir los pagos mensuales a una suma que no exceda el 38% del ingreso bruto mensual del deudor hipotecario. El gobierno entonces hace una aportación con el fin de reducir el pago a una suma que no exceda el 31% del ingreso mensual del deudor. Esto se puede lograr reduciendo la taza de interés hasta un 2%. Si bajar la taza de interés no logra reducir el pago al 31%, entonces se procede a extender el término del prestamo hasta un máximo de 40 años. Si el aumento del termino del prestamo no logra la meta del 31%, el plan autoriza una moratoria temporera parcial de la totalidad del préstamo adeudado.

Sin embargo, el plan no le require a los banco participantes que reduzcan
la cuantía hipotecaria adeudada, aunque esta opción está disponible en
circunstancias especiales. El gobierno está ofreciendo incentivos económicos a las instituciones participantes, las cuales recibirán la suma de $1,000.00 por cada préstamo modificado, y $1,000.00 adicionales por cada año que el acuerdo modificado este vigente hasta un máximo de 3 años. Este programa solo aplica a propiedades que constituyen residencia principal, con hipotecas que no excedan la suma de $729,750.00. El deudor participante, a su vez, tiene que demostrar que su situación económica amerita brindarle el beneficio de participar en el programa. (“hardship”).

Por último, el criterio que el banco tiene que aplicar al determinar si una hipoteca es modificable, se identifi ca como la prueba del “valor neto actual” (present net value). Este análisis requiere comparar los ingresos que generaría el préstamo modifi cado, con los ingresos generados sin la modificación. Si el préstamo modificado genera mas ingresos, la reestructuración del préstamo procede ya que es consistente con los mejores intereses de tanto del deudor como el inversionista hipotecario.
Luis A. González
Abogado y Mediador
L. A. González Law Offices, P.A

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